Der BGH hat entschieden: Keine automatische Reduzierung der Miete für Gewerbemieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat am 12. Januar 2022 erwartungsgemäß entschieden, dass der § 313 BGB im Falle einer coronabedingten Schließung weiterhin Anwendung findet (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21). Den Gewerbemietern steht insofern kein automatisches Mietminderungsrecht, keine automatische Reduzierung der Miete sowie kein automatisches Recht auf Vertragsanpassung zu.

Wie wir bereits in unseren vorherigen Blogbeiträgen zu dem Thema berichtet haben, sind Gewerberaummieter grundsätzlich während der coronabedingten Schließung verpflichtet, den vollen Mietzins zu entrichten. Das ist nur dann nicht der Fall, wenn der betroffene Gewerbemieter im Einzelfall darlegen kann, dass das Festhalten an dem unveränderten Vertrag für diesen unzumutbar ist (§ 313 BGB). Bei der Prüfung, ob dem Gewerbemieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich nach der Entscheidung des BGH eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich von pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Auch Leistungen zu einer einstandpflichtigen Betriebsversicherung des Gewerbemieters können Berücksichtigung finden (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 - XII ZR 8/21, Rn. 59). Die jeweiligen Umstände des Vorliegens der Unzumutbarkeit im Sinne des § 313 BGB hat der Gewerbemieter im Einzelnen darzulegen und nachzuweisen.

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Klaus Beine
Dr. Angela Kogan