Zahlungsverpflichtung eines Mieters von Gewerbeflächen in einem Einkaufszentrum zu einer Werbegemeinschaft in der Rechtsform einer GbR

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Mai 2016 – XII ZR 147/14

Sachverhalt

Die Beklagte ist Mieterin von Gewerbeflächen zum Betrieb einer Cafébar in einem Einkaufszentrum. Zeitgleich mit dem Abschluss des Mietvertrages erklärte die Mieterin den Beitritt zu einer noch zu gründenden Werbegemeinschaft für das Einkaufszentrum in der Rechtsform einer GbR. Die Beklagte nahm anschließend an der Gründungsversammlung der Werbegemeinschaft teil und leistete Beiträge zur Werbegemeinschaft.

Mit der Klage begehrte die Vermieterin Zahlung rückständiger Beiträge zur Werbegemeinschaft, nachdem die Mieterin die Mitgliedschaft unter Berufung auf ein Urteil des BGH vom 12. Juli 2006 (XII ZR 39/04) gekündigt hatte. Nach diesem Urteil ist eine formularmäßige Verpflichtung in einem Mietvertrag nach § 307 BGB unwirksam, die einen Mieter zum Beitritt zu einer Werbegemeinschaft in der Rechtsform einer GbR verpflichtet, allerdings hatte die Mieterin den Beitritt vorliegend nicht im Mietvertrag, sondern zeitgleich mit Abschluss des Mietvertrages in gesonderter Vereinbarung erklärt. Nach Auffassung des Berufungsgerichts kam es in Folge des separat erklärten Beitritts daher auf die Frage an, ob eine Umgehung im Sinne von § 306a BGB vorliegt. Dies würde ebenfalls zur Unwirksamkeit des Beitritts führen. Eine Umgehung wurde verneint, da die Mieterin sich gerade nicht durch eine Formularklausel in einem Mietvertrag „in die Hände eines Dritten begeben habe, der allein über den Beitritt und die gewählte Gesellschaftsform entscheiden könne“. Die Mieterin habe sich vielmehr selbst in Kenntnis der konkreten Gesellschaftsform dafür entschieden, indem sie die Beitrittserklärung unterschrieb. Durch die gesonderte Erklärung sei der Beitritt – auch zu dieser Gesellschaftsform – allein Entscheidung der Mieterin, auch wenn diese am gleichen Tage wie der Mietvertrag unterzeichnet wurde. Unbeachtlich sei auch die bestrittene Behauptung, die Vermieterin schließe beide Verträge ausschließlich nur gemeinsam.

Entscheidung

Die Revision hat die Entscheidung im Ergebnis bestätigt, der BGH hat jedoch offen gelassen, ob bei gesondert erklärtem Beitritt zu einer Werbegemeinschaft in der Rechtsform einer GbR eine Umgehung im Sinne von § 306a BGB vorliegt. Übt eine Mieterin – wie im streitgegenständlichen Sachverhalt – gesellschaftsvertragliche Rechte beispielsweise durch Teilnahme an der Gründungsversammlung aus oder leistet sie Beiträge, besteht jedenfalls nach den Grundsätzen über den fehlerhaften Beitritt zu einer Gesellschaft eine Verpflichtung zur Zahlung der Beiträge. Dieser Beitritt kann nur mit Wirkung für die Zukunft durch eine wirksame Kündigung beseitigt werden. An einer wirksamen Kündigung fehlte es allerdings, da die Kündigung nicht allen anderen Gesellschaftern der Werbegemeinschaft zugegangen ist. Auf die Frage, ob eine Umgehung im Sinne von § 306a BGB vorlag, kam es daher nicht an. Nach den Grundsätzen über den fehlerhaften Beitritt zu einer Gesellschaft sowie mangels wirksamer Kündigung war die Mieterin für den streitgegenständlichen Zeitraum zur Entrichtung der Beiträge zur Werbegemeinschaft verpflichtet.

Konsequenzen für die Praxis

Aus Sicht der Vermieter und Werbegemeinschaften in der Rechtsform einer GbR ist die Entscheidung zu begrüßen. Die Entscheidung ist sachgerecht und führt zu mehr Rechtssicherheit. Mieter in einem Einkaufszentrum, die bisher Beiträge zu einer Werbegemeinschaft in der Rechtsform einer GbR leisten, können geleistete Beiträge in der Regel nicht zurückfordern und sind in der Regel bis auf Weiteres zur Entrichtung verpflichtet. Diese Verpflichtung kann nur durch eine wirksame Kündigung in Frage gestellt werden, allerdings sind die Anforderungen an eine wirksame Kündigung gegenüber einer Werbegemeinschaft in der Rechtsform einer GbR vor allem bei größeren Einkaufszentren nicht zu unterschätzen.

Offen und weiterhin umstritten bleibt, ob bei gesondert (auch zeitgleich) erklärtem, jedoch aus dem Mietvertrag ausgegliedertem Beitritt zu einer Werbegemeinschaft in der Rechtsform einer GbR eine Umgehung im Sinne von § 306a BGB vorliegt und der Beitritt aus diesem Grund unwirksam ist.

Praxistipp

Vermieter und Werbegemeinschaften in der Rechtsform einer GbR können sich über die Entscheidung freuen. Wegen der weiterhin unklaren Rechtslage sind – soweit möglich, d. h. vor allem bei neu zu gründenden Werbegemeinschaften – gleichwohl alternative Gestaltungsmöglichkeiten aus rechtlicher Sicht zu empfehlen. Es sollte aber auch weiterhin genau überlegt werden, ob bei einer bereits bestehenden Werbegemeinschaft in der Rechtsform einer GbR eine Umstrukturierung im Vergleich zu drohenden Rechtsstreitigkeiten das geringere Übel ist.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, wenden Sie sich bitte an Herrn Florian Baumann.