Zum sechsten Mal hat bulwiengesa mit freundlicher Unterstützung der BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft die Renditepotenziale der deutschen Immobilienmärkte analysiert. In einem Webinar wurden gestern die wichtigsten Ergebnisse als Preview auf die Gesamtstudie, die im April erscheint, für die Segmente Wohnen, Büro und Einzelhandel vorgestellt.

Die Ergebnisse in Kürze

• Büros in Top-Lagen erzielen nur mit viel Fachkenntnis noch Rendite
• Shoppingcenter: Risiken weiten Renditespanne
• Wertsicherung bei Wohnimmobilien wird zunehmend anspruchsvoller

Berlin/Frankfurt, 25. Februar 2020 – Im vergangenen Jahr ist es selbst für professionelle Investoren in den meisten Assetklassen noch einmal anspruchsvoller geworden, sichere Renditen zu erzielen. Selbst bei traditionell häufig gehandelten, stabilen Assetklassen wie Büroimmobilien in A-Städten haben sich Risiko- und Renditespreizung enorm vergrößert. 2019 konnte noch eine Rendite (IRR)^[1] zwischen 0,9 und 3,3 Prozent im Core-Bereich – also bei stabil vermieteten Immobilien in nachhaltig guten Lagen – erzielt werden. 2020 ist die Spanne auf 0,0 bis 2,8 Prozent gesunken.

Der deutlichste Rückgang ist in den A-Städten zu verzeichnen, recht konstant blieben dagegen B-Städte. Obwohl die Risiken zunehmen, sind die Kaufpreise im Core-Bereich nach wie vor hoch. Geeignete Objekte zu finden und zu managen, bedarf einer großen Orts- und Fachkenntnis.

Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa: „Homeoffice wird nicht zu einem Abgesang auf klassische Büros führen. Aber viele Investoren sind verunsichert, wie sich Homeoffice auf die künftige Büroflächennachfrage auswirken wird. Zwar ist absehbar, dass Unternehmen ihren Mitarbeitern künftig mehr Homeoffice als vor der Corona-Krise ermöglichen. Allerdings wird eine mögliche Flächenreduktion kompensiert durch das Bedürfnis nach mehr Abstand im Büro. Auch der von vielen befürchtete Einbruch der Bürobeschäftigtenentwicklung ist bislang ausgeblieben.“ Das Wachstum der Bürobeschäftigten verliert zwar an Dynamik, aber schon ab 2021 erwartet bulwiengesa ein Plus von 1,0 Prozent p.a.

Auch aus rechtlicher Sicht ist Homeoffice oder vielmehr mobiles Arbeiten derzeit noch nicht so weit ausgereift, dass dadurch das Arbeiten im Büro ernsthaft abgelöst werden könnte. Klaus Beine, Rechtsanwalt und Notar von BEITEN BURKHARDT, stellt fest: „Gesetzgeberische Maßnahmen haben nicht erst seit Beginn der Pandemie für Fragezeichen in der Immobilienbranche gesorgt. Das sogenannte Recht auf Homeoffice deckt ja die wahren Themen zum Arbeitsplatz, die etwa im BGB, im Arbeitsschutzgesetz und anderen Gesetzen geregelt sind oder auch zur Datensicherheit noch gar nicht ab.“

Der Investmentmarkt für Shoppingcenter liegt brach. Derzeit werden nur wenige gehandelt, die Nachfragesituation ist schwierig. Käufer müssen oftmals hohe Investitionen für Umnutzungen von (Teil-)Flächen einkalkulieren. Investoren sind unsicher, in welchem Umfang künftige Mietanpassungen ausfallen oder Läden schließen. Weil diese Risiken eingepreist sind, ist die Renditespanne deutlich größer geworden, von 3,2 bis 3,9 Prozent 2019 auf 2,5 bis 4,3 Prozent 2020 für Core-Objekte. Begehrte Investments sind nach wie vor lebensmittelorientierte Einzelhandelsflächen, die weniger abhängig sind von Konjunktur und E-Commerce. Davon profitieren Fachmarktzentren mit hohen Anteilen an Angeboten des periodischen Bedarfs. Diese bleiben weiterhin gefragt. Die Renditespanne beträgt 2,4 bis 3,3 Prozent p.a. Die vergleichsweise geringe Spanne belegt die Sicherheit dieser Investitionen.

Eine sichere Bank sind Wohnungen. Hier hat sich im Vergleich zum Vorjahr am wenigsten verändert. Die Kaufpreise werden laut bulwiengesa-Prognose bis 2024 ein geringeres Wachstum als in den Vorjahren aufweisen, da Vorhaben in den teuren City-Lagen immer weniger werden und die absoluten Preise bereits ein hohes Niveau erreicht haben. Trotz eines unsicheren wirtschaftlichen Umfelds mit mehr Kurzarbeit und höherer Arbeitslosigkeit ist die Wohnungsnachfrage gut. In vielen Städten ist weiterhin ein geringes Angebot vorhanden, neue Grundstücke sind rar und teuer. Die erzielbaren Renditen bleiben auf einem niedrigen Niveau, zwischen 1,5 bis 2,5 Prozent liegen diese bei Wohnimmobilien in A-Städten. Die Steigerungspotenziale sind vor allem durch gesetzliche Regulierung begrenzt. Sven Carstensen: „Mit einem Basiswert von 1,94 Prozent ist die Wertsicherung bei Wohnimmobilien noch gegeben, wird jedoch zunehmend anspruchsvoller. Dabei bleiben die Marktrisiken sehr überschaubar – Wohnen ist weiterhin eine sehr sichere Anlageklasse.“  

Klaus Beine ergänzt: „Für uns als Wirtschaftskanzlei ist die Studie auch deshalb immer wieder wertvoll, weil wir sehen können, wie politische Einwirkung den Markt beeinflusst – Stichworte sind Mietpreisbremse, Mietendeckel, Erhaltungssatzungen, Umwandlungsverbote oder Baulandmobilisierungsgesetz.“

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